L’Est Républicain du 4 février 2015  titrait L’immobilier toujours en panne   Qu’en est-il aux Chaprais ?

Sans revenir sur les constructions neuves (voir autres articles) le marché de l’ancien aux Chaprais est difficile, mais pas mort selon une employée d’un grand réseau d’agences immobilières

Sur le quartier et principalement avenue Carnot ou à proximité immédiate, on dénombre 10 agences immobilières :

1 Century 21 au 6 rue de Belfort à l’intersection avec l’avenue Carnot

2. ERA agence de M et Mme Pargny 5 place Flore

3. Immoflore 8 rue des Chaprais

4. HC immo 14 rue de Belfort

5. Cote appart 33 avenue Carnot

6. Le cabinet Deloche 22 avenue Carnot

7. Segerad Quartz 8 avenue Carnot

8. Sogeprim 9 avenue Carnot

9. Innov Immobilier 24 avenue Fontaine Argent

10 Le cabinet Schneider 2 rue Delavelle

Bien sûr, ces agences ne se limitent pas aux Chaprais et inversement, il existe d’autres agences immobilières notamment au centre ville comme Nexity, Square Habitat ou le cabinet Benoît qui proposent des logements aux Chaprais.

Acheter un appartement ?

Si l’on cherche un appartement à acheter dans le quartier des Chaprais l’offre (par agence ou hors agence) semble actuellement (en février 2015) assez abondante et diversifiée  et « il en rentre chaque semaine »:

– une dizaine de grands appartements (de plus de 80 mètres carrés)  proposés à un prix allant de 2530 € le m² à 1400 € C’est à dire  1375 € le m²  en moyenne.

–  une dizaine de T4 appartements de 60 à 80 m² à un prix moyen de 1600 € le m²

– davantage de T3 ou appartements d’une surface de 50 à 60 m² à un prix de l’ordre de 1325 € le m²

– une dizaine de studios ou T1 bis de moins de 30 m² proposés à un prix moyen de 2275 € le m²

– et une  dizaine de T2 d’environ 35 m² proposés à des prix variant de 1300 € à 2200 € le m²

 

Donc les petits appartements, surtout les studios sont proportionnellement beaucoup plus chers que les grands.

L’avis  de M Jacques Pargny directeur de l’agence ERA place Fore

Le quartier des Chaprais a été un des rares quartiers qui a tenu le choc. Alors qu’ailleurs selon les indicateurs des notaires, les prix baissaient, ici ils se sont globalement maintenus. Il faut bien comprendre que le quartier a une population âgée, il y a donc régulièrement des logements qui sont mis en vente. L’offre de logements anciens est importante. Mais tous ne se valent pas. Parler de prix moyen, cela ne signifie pas grand chose. Un appartement bien placé, disposant d’un certain charme dans une copropriété bien entretenue des années 80 ou plus récente,  n’a pas de mal à se vendre. à un prix assez élevé. En revanche, un appartement situé par exemple dans une tour de 10 étages des années 60, où les travaux n’ont pas été fait à temps aura beaucoup plus de mal à se vendre.

L’argument du tram est à double tranchant. C’est un moyen de se rendre rapidement au centre ville et aux Hauts de Chazal. Mais tout le monde n’a pas besoin de se rendre aux Hauts de Chazal. Et si on est trop près du tram avenue Fontaine Argent par exemple, on imagine surtout les inconvénients : bruit et difficulté d’accès.
Ce qui se vend facilement actuellement, ce sont des T2 ou T3 à 85000 ou 90 000. Au delà, les primo-accédants ont trop de mal à trouver l’argent. Les banques ne prêtent plus guère. Pour faciliter le marché de l’ancien, il faudrait que le marché du neuf se redresse car quand on achète du neuf on revend souvent de l’ancien. 

Selon une employée d’une autre agence qui a tenu à rester anonyme :

Le quartier des Chaprais est un bon quartier, un quartier vivant qui désormais dispose du tram. Le tram est un atout qui est mis en avant. Le temps des travaux, durant lesquels les gens râlaient, rue Tristan Bernard par exemple est passé. Maintenant la proximité du tram est un avantage.
Pour autant, la vente est difficile. Pourquoi ? les vendeurs ont du mal à admettre que l’appartement qu’ils ont acheté à un certain prix ne peut pas se vendre beaucoup plus cher maintenant. Inévitablement, le prix ne monte plus sauf pour des emplacements et une qualité exceptionnelle. Si certains appartements ne se vendent pas,  c’est qu’ils sont proposés trop cher !

Evidemment les prix des logements neufs qui dépassent souvent les 3500 €  le m² n’incitent pas à baisser les prix dans l’ancien.

Il faut alors comparer la qualité du logement, son exposition, la présence d’un garage, d’une terrasse, les critères énergétiques. Si dans le neuf, la basse consommation devient la norme, il y a beaucoup d’appartements anciens à vendre,  classés E ou F voire G (le plus énergivore). Ce n’est pas non plus la même chose d’acheter dans une copropriété d’une dizaine de lots ou dans une immense de plus de 400 lots difficilement gérable.

L’achat immobilier a souvent été présenté comme un placement et non pour se loger soi-même. Les personnes âgées ont été inondées de pub « pour défiscaliser » grâce aux lois  Scellier, Duflot, Pinel … Voir un précédent article sur ce sujet
En disposant d’un petit patrimoine, le placement en question se limite le plus souvent à l’achat d’un petit appartement qu’il faut trouver à louer. Or, il y a une surabondance de studios ou T1 surtout dans le quartier.

Il y a moins d’étudiants en général à Besançon et les premiers arrivés (pendant l’été) recherchent  d’abord à proximité de leur université c’est à dire au Hauts de Chazal, à La Bouloie ou au centre ville et donc pas aux Chaprais. L’argument de la proximité de la gare et du tram peut être entendu par les étudiants qui se préoccupent plus tardivement de leur logement.

Les logements à louer dans le quartier :

La plupart des agences ont encore en février 2015 des listes d’une dizaine de logements à louer  (avec parfois des points communs)

Des studios ou T1 bis de 13 € à  17 € le m² pas toujours confortables et souvent en rez de chaussée ou sous les toits

Des appartements de dimension moyenne (T3 ou T4) à 11 € le m² voire à moins de 9 € situés aux Cras, à la Cité Parc des Chaprais ou rue Tristan Bernard

Entre ces deux on trouve aussi des T2 à plus de 550 € / mois rue de Belfort et à la Mouillère ou à l’île aux moineaux

Un certain nombre de ces logements sont proposés à la vente et à défaut à la location.
Pour les agences aussi, la location est une issue,  « avec des ventes difficiles, la location apporte un fonds de roulement »

La question du logement n’est pas nouvelle voir d’autres articles  et cet article sur la location en crise ?

Logements vacants ?    Le quartier des Chaprais peut-il échapper à la crise immobilière ?

En complément voir une étude sur une comparaison des loyers entre le secteur privé et le secteur social

Voir la page sur l’avenue Carnot

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