L’Observatoire départemental de l’habitat du Doubs a réalisé une étude intéressante :
Comparaison des loyers des parcs locatifs privé et public entre les 5 zones du Plan Départemental de l’Habitat (PDH)
Note de conjoncture – N°12 – Décembre 2014

Bien que dépassant le cadre du quartier des Chaprais, cette étude permet une comparaison et élargit la réflexion engagée dans l’article précédent : Trouver un logement aux Chaprais,  à quelles conditions ? 

Des proportions différentes

« Le parc locatif total du département du Doubs compte en 2012, près de 107 000 unités qui représentent  37 % des résidences principales. Près des 2/3 (62,5 % ) de ces logements en location relève du secteur privé tous types confondus (location nue, meublés, gratuits), le parc locatif social représentant seulement 37,5 % de l’offre locative.

Une répartition inégale

Mais le parc locatif est très inégalement réparti sur le territoire départemental, puisque les deux principaux bassins de population du département (secteurs du Grand Besançon et du Pays de Montbéliard) en abritent près des trois quarts (73 %) alors que ces secteurs ne concentrent « que » 60,5 % des propriétaires occupants. Ce constat vaut également lorsque l’on distingue parc locatif privé et parc locatif public : 87,2% du parc locatif public sont localisés sur les seuls secteurs du Grand Besançon et du Pays de Montbéliard pour 64,5 % du parc locatif privé. Le parc locatif social reste un parc essentiellement « urbain », alors que le parc locatif privé, même s’il est très présent en zones urbaines, demeure une spécificité des zones périurbaines et rurales. »

D’une manière générale, le parc locatif privé se caractérise par une proportion toujours plus importante de logements de petites tailles (1 & 2 pièces).

« La différence entre Parc Locatif Privé et Parc Locatif Social  sur ce plan est d’autant plus importante que le territoire est urbain. A l’opposé, les grands logements (5 pièces et plus), qui ont longtemps constitué l’une des spécificités des HLM, sont en 2010 proportionnellement davantage présents dans le parc locatif privé, notamment dans les communes  rurales. Face aux changements socio-démographiques engagés (réduction de la taille moyenne des ménages, vieillissement de la population, etc.) et malgré les efforts produits par les bailleurs sociaux pour développer le parc des logements de petite taille en ce sens, la structure du PLS reste majoritairement centrée sur le segment des logements de taille moyenne (3 et 4 pièces), quel que soit le territoire. »

Les locataires du privé changent plus souvent de logements

« Fidèles à ou captifs de leur logement, les locataires du parc social se distinguent singulièrement des locataires du parc privé, ceci par une mobilité moins importante et par une longévité d’occupation plus grande : d’une manière générale, et quel que soit le territoire, le locataire du parc social occupe son logement en moyenne pendant 11,3 années, contre 7,1 ans pour le locataire du parc privé. Par ailleurs, la part des locataires en place depuis plus de 10 ans dans leur logement est deux fois plus importante dans le parc social (35 %) que dans le parc privé (16 %). À l’inverse, les locataires du parc privé sont davantage mobiles : 29,6 % d’entre eux occupent leur logement depuis 2 ans ou moins, alors qu’ils ne sont que 17,5 % dans le parc social. »

Des loyers très inégaux à première vue

Dans le Grand Besançon, les loyers moyens mensuels en € au m² sont inférieurs dans le secteur social à ceux du secteur privé quelque soit le nombre de pièces. Cela signifie par exemple que le locataire d’un studio privé de 25 m² devait débourser 305 euros (sans les charges) par mois en 2012, tandis que l’occupant d’un appartement de 90 m² (avec 4 ou 5 pièces) dans le secteur social devait débourser 460 euros en moyenne (sans les charges).

« Au 1er janvier 2012, le loyer moyen au m² mensuel hors charges dans le parc locatif privé du département du Doubs était de 8,7 €, contre 5,5 € dans le parc social, soit un écart de près de 60 %. Il va sans dire que cette différence, finalement logique et rassurante, n’est pas sans masquer des réalités économiques et territoriales plus ou moins tranchées. »

« Ainsi, la simple prise en compte des courbes de distribution de l’ensemble des loyers (au m²) des deux parcs (social en rouge, privé en bleu) montre-t-elle déjà l’existence d’un recouvrement révélateur de loyers au mieux équivalents ou, au pire, supérieurs dans le parc social.

Néanmoins, et dans l’absolu, presque un tiers du parc locatif social du Doubs affiche un loyer égal ou supérieur à celui d’un logement du parc privé. C’est le cas notamment lorsqu’on compare d’un côté des logements sociaux récents et de l’autre des logements privés plus anciens.
Autre constat, les loyers surfaciques (= au m²) du parc social sont beaucoup moins dispersés statistiquement que ceux du parc privé : l’amplitude maximum observée pour le parc public du Doubs sur 99 % de la population est de 6,1 €/ m² contre 12,2 €/m² dans le parc privé. L’écart de loyers au m² entre les deux parcs est d’autant plus important que les loyers sont élevés  :  il est de 1,7 € pour les loyers les plus faibles, de 3,2 € à la médiane et de 4,8 € pour les plus élevés.
En général, plus la taille et la surface du logement est élevée moins le loyer au m² est élevé  et moins les écarts entre privé et public sont élevés.
Autrement dit, la concurrence entre les deux parcs sur le plan économique, si elle a lieu, s’exerce principalement sur les logements de taille moyenne à grande (3 pièces et plus). Ainsi, l’écart entre loyers médians pour les logements de 1, 3 et 5 pièces et plus est-il respectivement de 4,2 €/ m², 2,6 €/m² et 2,3 €/m² mensuels hors charges entre parc privé et parc social. Une hiérarchie qui se vérifie également concernant les écarts entre loyers moyens évalués à 4 €/m² pour les logements composés d’une seule pièce, à 2,6 €/m² pour le segment intermédiaire des 3 pièces, et à 2 €/m² pour les logements de 5 pièces et plus.
Quoiqu’il en soit, les loyers dans le parc locatif social demeurent globalement inférieurs à ceux mesurés dans le parc privé : pour la moitié,  les loyers du secteur social  sont inférieurs à  5,3 €/m² mensuel hors charges, pour la moitié les loyers privés sont supérieurs à  8,5 € /m² (+ 60 %) »

« La complémentarité, ou la concurrence, entre parc locatif social et parc locatif privé, si elle est avérée, ne vaut que sur un plan purement économique, c’est-à-dire aux niveaux de loyers surfaciques (= au m²) à caractéristiques physiques de logements (taille, surface) et à localisation toutes deux identiques. La présente étude comparative ne tient compte ni de la qualité des logements, notion jugée trop subjective ou trop peu fiable lorsqu’il s’agit du DPE (Diagnostic de Performance Energétique), ni des charges inhérentes à l’utilisation du logement, car ces données sont dépendantes à parts égales des caractéristiques du logement et du comportement de son occupant. »

« L’étude menée tend à montrer que, dans la plupart des cas, lorsqu’il y a concurrence entre les deux parcs, celle-ci est conduite par le parc locatif privé qui, par des niveaux de loyers bas (au regard de ce qui est observé en moyenne) rivalise économiquement avec le parc locatif social. La relation entre caractéristiques d’un marché (offre et demande locative, niveau de ressources des habitants, emploi, etc.) et niveaux de loyers dans le parc privé est telle que c’est naturellement dans les secteurs ruraux et les secteurs en difficulté économique et/ou démographique que sont relevés les loyers privés les plus bas. C’est tout aussi naturellement la raison pour laquelle ces territoires seront les plus susceptibles d’être le théâtre d’une concurrence plus ou moins aigüe entre les deux parcs. A l’opposé, la complémentarité économique entre les deux parcs joue pleinement dans les secteurs tendus pour lesquels les loyers privés sont « naturellement » élevés : zones urbaines et zone frontalière essentiellement. Ce constat s’explique en grande partie par la faible dispersion des loyers dans le parc locatif social, alors que l’on observe une forte dispersion des loyers dans le parc privé : les loyers sociaux ne répondent pas à la même logique de marché en termes de fixation et de revalorisation, la composante spatiale notamment n’y ayant pas le même rôle déterminant pour le parc locatif privé. »

« Comment le parc locatif social peut-il encore concilier loyers modérés et ressources limitées des locataires, dans la mesure où sa production et son entretien coûtent aussi cher que ceux du parc locatif privé ? »

Pour compléter : 

Voici le point de vue de Barbara Romagnan en 2012 à l’époque conseillère générale et actuellement députée du Doubs

Vous allez à nouveau manifester ce samedi 14 janvier (2012) pour demander l’arrêt des hausses de loyer et de charges et pour limiter leur augmentation à 10 % en cas de rénovation, et plus localement, pour une annulation du rappel de charge 2009 pour Habitat 25.

Je n’ai, malheureusement, pas les moyens de répondre aux problèmes que vous soulevez et que vous vivez dans l’immédiat et votre mobilisation à ce sujet m’apparaît tout à fait légitime. Puisque je ne pourrai pas être présente à vos côtés à cette occasion, je souhaite par cette lettre vous donner mon point de vue sur cette situation.

La politique du logement conduite par l’État est aujourd’hui particulièrement défavorable aux offices HLM. Le budget national du logement d’environ 37 milliards d’euros, avait jusqu’alors pour priorité le logement public, le logement social. Ce n’est hélas plus le cas actuellement.

Le gouvernement a inversé cette priorité. Celle-ci est maintenant clairement en faveur du logement privé. Alors que 70 % du budget était consacré au logement public, aujourd’hui, nous n’en sommes plus qu’à 32 %, alors que 35 % est consacrée au locatif privé et 33 % aux propriétaires occupants. C’est donc 70 % de ce budget qui est désormais consacré au logement privé.

Parallèlement à ce retournement, on assiste à un sévère désengagement de l’État. Entre 2008 et 2011, les crédits d’aide à la construction sont passés de 800 à 473 millions d’euros (- 40 %) en application de la loi de programmation financière triennale votée par vos députés actuels.

Vous subissez ainsi largement les effets de cette politique antisociale du gouvernement, car les ressources des offices HLM sont, plus que jamais, presque réduites aux loyers que vous versez.

Conseillère générale et, à ce titre, administratrice d’Habitat 25, j’ai cherché, avec les autres membres du Conseil d’Administration, à faire en sorte que les hausses de loyer soient les plus contenues possibles, que la nouvelle charte de réhabilitation vous accorde la place qui est la vôtre en donnant le dernier mot aux locataires, que les logements rénovés ou nouveaux permettent des économies de charges, tout en permettant l’entretien du parc de logement pour vous et pour ceux qui vous succèderont.

J’ai bien conscience de la limite de mon courrier. Néanmoins, sachant que certains d’entre vous vivent des situations financières vraiment difficiles et parce que la préservation de votre niveau de vie m’importe, je tenais à vous dire que je comprends votre mobilisation et que j’en suis solidaire.

Barbara Romagnan

Conseillère générale du canton de Besancon-Planoise

Administratrice d’Habitat 25