Débat : « Les gens ont du mal à se loger, il faut construire » cette justification de la spéculation immobilière paraît évidente et pourtant
Besançon et le quartier des Chaprais peuvent ils échapper au Krach immobilier ?
Après les années d’euphorie pour les spéculateurs immobiliers, le boom de l’immobilier s’est transformé en krach d’abord aux Etats-Unis (crise des crédits risqués «subprimes» ) puis en Espagne.
Malgré les dénégations, la crise de l’immobilier a touché la France. La presse économique ne le cache plus
Et pourtant à Besançon on veut construire toujours plus
Promogim a terminé ses immeubles entassés rue de Belfort, la SMCI en plein chantier rue de Vesoul, rue de Belfort, rue de la Rotonde, rue de Dole…
Qui achètera tous ces appartements à 3000 euros le m² ? ?
avec des taux d’emprunts qui montent sans cesse ?
Selon la FNAIM, fin 2008, le prix de vente moyen de l’immobilier était de 2047 € le m² et le loyer de 10,5 € le m² à Besançon et de 1571 € le m² en moyenne en Franche Comté.
Le marché des appartements anciens aux Chaprais en juin 2010 : l’offre est surabondante et pourtant les prix ne semblent pas baisser 73 appartements proposés à la vente à un prix moyen de 2083 euros le m² 13 studios à un prix médian de 66 000 euros (2640 € le m²), 6 T2-T3 de moins de 50 m² à un prix médian de 85 000 € (2371€ le m²), 43 T3 ou T4 (de 50 à 90 m²) à 110 000 € soit 2212 € le m² et 11 appartements plus grands à un prix médian de 225 000 € (1960 le m²)
Le marché des appartements anciens aux Chaprais en octobre 2009 : 50 appartements proposés à la vente à un prix moyen de 2025 euros le m² De 47 000 euros pour un T1 loué rue du Chasnot à plus de 320 000 pour un T5 avenue Carnot. La moitié des appartements sont proposés à un prix inférieur à 1800 euros le m²
Le marché des appartements anciens aux Chaprais en juillet 2008 30 appartements proposés à la vente à un prix moyen de 1950 euros le m² De 69 000 euros pour un T2 ancien à plus de 270 000 pour un T5 de 113 m²
en septembre 2008, le nombre d’offres est en forte hausse 40 appartements proposés à la vente pour un prix médian affiché de 2020 euros le m² De 54 000 euros pour un studio à 280000 un T5 de 100 m²
Les chiffres de la population à Besançon : un mystère ? !
122 000 ou 110 000 ou moins ? Entre 1999 et 2005, la commune de Besançon aurait perdu 2469 habitants soit une baisse de 2,2 % . Alors pourquoi vouloir tant construire ? Selon une des publications récentes de l’INSEE Besançon aurait une population « des ménages » de 110 823 habitants en 2005 au lieu de 113 292 en 99. Selon le site de la ville, la commune aurait 122 308 habitants mais le total des habitants des quartiers concernés par les conseils consultatifs ne fait plus que 117 684 Mais on ne sait pas quand !
Un reportage d’Antenne 2 montre comment on a fait miroiter à des gogos les « avantages fiscaux De Robien », maintenant des centaines de personnes sont ruinées. Combien le seront à Besançon ? L’expansion des prix de l’immobilier a constitué un véritable jackpot pour l’Etat, les villes, les notaires, les promoteurs et les agents immobiliers. Mais la médaille a son revers : se loger est désormais un casse-tête pour toute une partie de la population.de nombreux Français peinent à trouver un toit. Les jeunes, grandes victimes de la crise du logement, sont souvent contraints de sous-louer leur appartement ou de cohabiter et n’accèdent que rarement à la propriété. Les familles les plus démunies pâtissent du manque de logements sociaux. Et les locataires, eux, ont vu leurs loyers grimper, quand ils ne sont pas expulsés après une vente à la découpe. Avec la flambée du prix de la pierre, les revenus des agences immobilières ont explosé ces dernières années. Car celles-ci engrangent en moyenne 5 % du prix des transactions. De quoi susciter bien des appétits. En cinq ans, plus de 5.000 agences ont vu le jour : (80 agences à Besançon !) des indépendants tentent leur chance, les réseaux franchisés se développent, et les banques investissent le marché. Cela ne pouvait plus durer !
Villa, atelier, garage ou entrepôt remplacés par des immeubles : le quartier des Chaprais défiguré à tout prix pour quel résultat ?
La rue de Belfort et les rues adjacentes ont subi une densification à outrance
Les logements invendus s’accumulent. Le retournement du marché de l’immobilier ne peut plus être ignoré en France
Reportage du 19/20 de FR3
Le marché immobilier s’est retourné en France Vidéo de l’Expansion
La crise immobilière arrive en France
Le net ralentissement de l’immobilier en France a été confirmé fin mai, avec l’annonce d’un effondrement des ventes de logements neufs au premier trimestre (-28 % sur un an) et une chute du nombre des mises en chantier, selon le ministère de l’Ecologie.
La frilosité des banques, conjuguée à l’attentisme des ménages, provoque un retournement du marché. L’ancien comme le neuf sont affectés. L’accession à la propriété est freinée. C’est pourtant l’un des axes de la politique de logement du gouvernement. Ce retournement de l’immobilier pèse sur le secteur de la construction, et donc sur la croissance selon La Tribune du 20 juin 2008
Les profits des promoteurs immobiliers baissent (enfin) Ceux de Kaufman & Broad, le promoteur immobilier qui a racheté la SMCI (sauf à Besançon) ont chuté de 71 %, le cours en Bourse de l’action a plongé de 17 % le 19 juin. Kaufman indique qu’au 1er semestre 2008, « 43 nouveaux programmes ont été lancés représentant 2.537 logements contre 77 programmes sur la même période de 2007 représentant 4 001 logements ». Une baisse de près de 45% . La société reconnaît avoir « durant cette période annulé certaines opérations, qui par leur taille et leur prix ne correspondaient plus aux conditions du marché, et différé certaines autres pour en renégocier les conditions financières
Christian Rolloy, PDG de Promogim, n’est pas optimiste. Le premier promoteur-constructeur immobilier indépendant de France table sur un recul de l’offre de logements neufs de 10 à 15% en 2008 et n’entrevoit pas de redressement dans les 3 prochaines années. 2007 a été une année record pour la promotion immobilière dans le neuf en France, soit 16.632 maisons individuelles et 110.574 appartements commercialisés.
On dénombrait 80 533 résidences principales dans le Grand Besançon en 2005, selon une étude de l’AUDAB, (parue en janvier 2009). 36 192 étaient occupées par leur propriétaire. 42 335 par un locataire. 7921 logements étaient vacants.
25 349 étaient loués à des propriétaires privés, 16 986 à des organismes publics. Les loyers moyens (hors charges) vont de 11 € le m² pour une pièce à 7 € pour 4 ou 5 pièces.
NB. En 2008, selon CLAMEUR, les loyers moyens sur la ville de Besançon s’échelonneraient de 12 € le m² pour les studio et F1 à 7 € pour les 4 ou 5 pièces
1916 logements anciens ont été vendus en 2005 (1088 logements en 2001). Le prix de vente moyen d’appartement ancien passant de 1009 € le m² en 2001 à 1642 € en 2005.
13 novembre 2009, les députés (à l’initiative de l’UMP Gilles Carrez) décident de maintenir le dispositif Scellier tel quel en 2010. Il était pourtant prévu de conditionner cet « avantage fiscal » à la qualité du logement. Malgré le Grenelle de l’environnement, les promoteurs sont encore encouragés à gaspiller l’énergie dans le bâtiment, les logements basse consommation attendront !
Janvier 2011 : le piège continue ! Malgré la réforme du dispositif Scellier, une étude met en évidence des risques importants pour les personnes qui achètent des appartements (en espérant un « avantage fiscal » ) dans 80 villes dont Besançon. Les écarts entre les plafonds de loyer et les loyers de marché peuvent dépasser les 30% . Le risque de ne pouvoir trouver à louer est d’autant plus grand que l’appartement est grand.
